Immeubles de placement et considérations fiscales

Foire aux questions

Si vous possédez un immeuble de placement, il est important que vous teniez compte des impôts que vous pourriez devoir payer lorsque vous le vendrez ou le léguerez à vos héritiers. Un(e) fiscaliste qualifié(e) peut vous aider à élaborer une stratégie optimale adaptée à votre situation précise. Nous répondons ci-dessous à certaines des questions les plus fréquentes.

1. Quelles stratégies peut-on envisager en ce qui concerne l’impôt à payer sur un chalet?

• Recourir à l’exemption pour résidence principale pour le chalet plutôt que pour la résidence familiale.
  Il est important de déterminer quelle est la propriété qui suscite le gain en capital moyen le plus élevé par année et de la désigner comme résidence principale.
• S’occuper du gain en capital dès maintenant afin qu’il soit possible de le payer immédiatement.
  Cette option peut s’avérer intéressante pour les personnes qui souhaitent faire don de leur chalet ou le vendre à leurs enfants. Elles peuvent envisager de créer une « réserve de gain en capital » pour organiser la vente de façon à pouvoir répartir ce gain sur cinq ans. Elles peuvent faire en sorte que leurs enfants paient au moyen d’un billet à ordre. Elles peuvent ensuite renoncer au billet à ordre dans leur testament, ce qui fait que le chalet devient un don.  
• Assurance vie.
  Une assurance vie peut procurer des liquidités à la succession afin qu’il y ait suffisamment de fonds pour couvrir l’impôt sur le gain en capital et les autres impôts à payer en raison de la disposition réputée.

2. Est-il possible d’effectuer un transfert du chalet en franchise d’impôt avec un ou plusieurs enfants adultes?

Non. Le transfert en franchise d’impôt n’est possible qu’avec un(e) conjoint(e) survivant(e), pas avec les enfants. Pour transférer l’immeuble à un enfant, il faut le donner de son vivant ou à son décès, le vendre ou le transférer dans une fiducie. 

3. Est-il préférable de faire don du chalet ou de le vendre?

• Don :
  Le fait de faire don d’un bien immobilier à ses enfants est considéré comme une disposition réputée à la juste valeur marchande (JVM). Cela a une incidence fiscale sur toute appréciation de la valeur de la propriété. De plus, dans le cadre d’une telle transaction, la JVM de la propriété au moment du don devient le nouveau prix de base rajusté (PBR) pour les enfants. 
  
• 
  Vente :
  La vente de la propriété entraîne également un gain en capital. Toutefois, comme nous l’avons indiqué plus tôt, dans le cadre de cette stratégie, on peut créer une réserve pour gain en capital, ce qui permet à un particulier d’étaler l’impôt à payer sur une période pouvant aller jusqu’à cinq ans en appliquant la formule de la réserve. 

4. Que se passe-t-il si l’on vend un chalet à ses enfants à un prix inférieur à sa JVM? 

La vente de la propriété à prix réduit peut entraîner une double imposition. Le particulier paierait des impôts correspondant à la JVM de la propriété, mais pour ses enfants, le prix de base rajusté correspondrait au montant qu’ils ont payé.

5. Devrais-je envisager de conclure une entente de copropriété?

Si le chalet est partagé entre plusieurs propriétaires, une entente de copropriété peut s’avérer un bon choix. Elle servira de feuille de route pour prendre des décisions et régler les éventuels différends à l’avance. Cette entente doit traiter de tous les éléments pertinents, notamment ce qui se produira si une partie souhaite vendre sa participation, le partage du temps au chalet et certains autres éléments courants, comme la façon dont l’entretien sera effectué. Avant de signer une entente, chaque partie doit obtenir des conseils juridiques indépendants.

6. Qu’est-ce qu’une fiducie nue et quelles sont les exigences en matière de déclaration?

La Loi de l’impôt sur le revenu ne définit pas les fiducies nues, mais, selon l’Agence du revenu du Canada, une fiducie nue (ou simple fiducie) est un « arrangement aux termes duquel la fiducie peut raisonnablement être considérée comme agissant à titre de mandataire pour tous ses bénéficiaires en ce qui concerne toutes les transactions à l’égard de tous les biens de la fiducie ».

Cela diffère des fiducies expresses, pour la création desquelles un acte de fiducie est habituellement préparé par un(e) avocat(e). La création d’une fiducie nue peut résulter de l’ajout d’un enfant adulte dans un compte bancaire ou de l’endossement d’un prêt hypothécaire contracté par un particulier par l’un de ses parents, qui devient propriétaire. Le fiduciaire n’a aucun intérêt bénéficiaire sur le bien, mais il en est le propriétaire légal. Il agit essentiellement à titre de mandataire au nom du véritable propriétaire. Une fiducie nue n’est généralement pas imposable. Cependant, depuis 2023, une exigence de déclaration modifie l’obligation de déclaration, mais pas le traitement fiscal.

En vertu des nouvelles règles en matière de déclaration, le fiduciaire d’une fiducie nue doit produire une déclaration annuelle de revenus des fiducies (T3) pour les années se terminant après le 30 décembre 2023. Cette déclaration doit être produite dans les 90 jours suivant la fin de l’année d’imposition. Veuillez noter que l’ARC a annoncé un allègement pour les déclarations de fin d’année 2023 et 2024 pour les fiducies nues.

7. Qu’est-ce que la taxe sur les logements sous-utilisés?

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, la taxe sur les logements sous-utilisés (« TLSU ») est essentiellement une taxe de 1 % sur la valeur des biens immobiliers considérés comme étant inoccupés ou sous-utilisés détenus par des particuliers qui ne sont ni résidents ni citoyens canadiens. Elle est également assortie d’une exigence en matière de déclaration, et la date limite pour la produire est le 30 avril de chaque année. Tous les propriétaires d’immeubles résidentiels sont tenus de produire une déclaration TLSU, sauf ceux qui sont considérés comme des propriétaires exclus. Comme il existe plusieurs critères et exemptions, il est important de déterminer si vous êtes un propriétaire assujetti à la taxe.

8. Quelles sont les différences entre tenance conjointe et tenance commune?

La tenance conjointe est une forme de propriété conjointe qui permet une participation non identique dans la propriété du bien. Lorsque l’un ou l’une des propriétaires décède, l’autre n’a pas de droit de survie. Le traitement de sa part du bien est donc effectué conformément à son dernier testament (ou aux dispositions liées à une succession ab intestat). De plus, il y a disposition réputée de la part du titulaire décédé, ce qui peut avoir des conséquences fiscales.

La tenance commune est une forme de propriété conjointe dans le cadre de laquelle chaque propriétaire détient une part identique de la propriété, en ce sens que chaque propriétaire détient essentiellement la totalité de la propriété commune. Lorsque l’un ou l’une des copropriétaires décède, la propriété est transférée au(x) copropriétaire(s) survivant(s) en vertu du droit de survie.

Ces renseignements ne doivent pas être interprétés comme des conseils juridiques, fiscaux ou comptables. Ce matériel a été préparé à titre informatif seulement. Les renseignements fiscaux présentés dans ce document sont de nature générale et les client(e)s sont prié(e)s de consulter leur propre fiscaliste-conseil ou comptable. Nous nous sommes efforcés d’assurer l’exactitude des renseignements fournis au moment de la rédaction. Néanmoins, si les renseignements figurant dans ce document devaient s’avérer inexacts ou incomplets, ou si la loi ou son interprétation devaient changer après la date de ce document, les conseils fournis pourraient être inadéquats ou inappropriés. Il ne faut pas s’attendre à ce que ces renseignements soient mis à jour, complétés ou révisés par suite de nouveaux renseignements, de circonstances changeantes, d’événements futurs ou pour d’autres raisons. Nous n’assumons aucune responsabilité en ce qui a trait aux erreurs qui pourraient être contenues dans ce document ni envers quiconque se fie aux renseignements qu'il contient. Veuillez consulter votre conseiller(ère) juridique ou fiscal(e) attitré(e).